长线投资不选自住型物业

投资高手出镜：

　　杨小姐，广东人，业余投资客。1997年首次置业，2000年二次置业，2006年再次置业，目前正在物色酒店式公寓作长线投资。杨小姐认为，自住需求太旺的区域不适宜长线投资，因为租金价格会限制出租回报率，她现在比较看好的是地铁物业。

偶然再购房也是为自住

　　2000年6月，正住着一套月供4000元两房的杨小姐，陪朋友买婚房而来到碧华庭居，当时碧华庭居还处于打地基阶段，看了看模型，觉得自己挺喜欢，于是先下了2万元定金。“主要因为可以先交定金，首期拖上一段时间再付，要不然也不会买。”杨小姐回忆说。

由于当时碧华庭居每高一层均价要多200元/平方米，因此，杨小姐选了一套二楼的单位。“之前的房太吵，买碧华庭居的时候挑了很久，最后选了一套朝向花园的一房，52平方米，首付三成8万元，月供1200元。”

　　杨小姐说，买这套房的时候压根就没有想过要转让，新房连装修带家电一共花了大概7万元，而之前的两房杨小姐将它出租，月租金大约1500元。

租金不高就赶紧出手

　　在碧华庭居，杨小姐一住就是五年。2006年4月，因为买了另一套商住楼，杨小姐决定将一房出租，月租金1800元。“我那时到市场上了解了一下，同等条件的最多也就租到2000元。”杨小姐说，“因为这里的租客大多以自住型为主，不会舍得花太高的租金。谁都知道，如果租金太高，还不如自己买。”

　　仔细对比了一下商住楼的投资回报率，40多万的房每个月可以租到3000，前后相差了1200元。杨小姐决定，将这套一房单位出手，继续购买一套商住楼投资。“当然，转卖的一个很重要的原因也跟价格有关，毕竟这样的市场价格已经很高了。”

　　2006年8月，这套原价约26万的一房售出价格为47万。

　　倾向投资酒店式公寓

　　在经历了两次置业之后，杨小姐开始带投资目的购房。她认为，自住需求太旺的区域租金水平难上来，因此，更倾向于酒店式公寓。

　　杨小姐分析说，深圳有很多内地过来的亲戚朋友、一些公司的国外客人，以及来深的商人游客，酒店式公寓带洗衣机带厨房，而且相对酒店便宜的价格，决定了这类物业的市场空间。

　　因此，杨小姐决定首选30多平方米临近地铁站的单身公寓进行投资，“因为35平方米和40平方米的每日租金相当，都在188元-199元之间。”她估计，月供控制在2500元左右，如果每月有70%的住房率，每月租金可收入4000元。如果长租，租金价格则大概在2500-2800元/月。

　　>>投资回报计算

　　杨小姐2000年6月在碧华庭居购买了一套52平方米的一房单位，总价26万，装修和家私家电一共花费7万。2006年8月出售，售出价格47万元。扣除税费后净赚90559元，所以投资收益率为：90559/330000=27.4%。

　　她需要缴纳的税费包括：印花税(47万元×0.05%)=235元、个人所得税(21万元×20%)=42000元、交易服务费(52平方米×3元/平方米)=156元，佣金(47万×1.5%)=7050元，所以总计49441元。

投资心得

　　投资房产目前最保值

　　目前来说短线投资不适合，因为政策已经有了诸多限制，而且如果现有政策效果不佳的话，国家说不定还会出台更严厉的法规。不过，我暂时也没考虑其他投资，因为其他投资太不保险，比如美金存款一年回报率4.9%，但存在外汇风险，万一美金贬值就完了。所以，房子还是最好的保值方法，普通人也没钱投资在古董或者其他大额的投资项目上。

短租公寓一定要新

　　我会选择比较熟悉的区域投资，不熟悉的区域除非价格特别有吸引力才会考虑。通常选择朝东南、安静、空气好、大开发商的楼盘，价格高一点没关系，只要保值就行，这样的房产不容易落伍。此外，我认为新房会比较保值，尤其用来做短租公寓，必须找新的，要不没人租。通常情况下，长租回报率在7%左右可以接受，短租回报应当在15%左右。

关外房价已在透支

　　深圳的房价应该比北京、上海、广州要低才对，因为从环境和发展空间来讲，大家更看好其他三个城市。但是，中国人口众多，深圳的以后也很难说，也许会有更多的人来深圳生活，农村人口向城市转移，更多的就业机会，都会需要更多的房子。不过我认为，现在关外8000元/平方米房子价格太高了，再过些年才会值那个价，也不适合投资。

专家点评

别把自住型楼盘一棒子打死

　　专家点评：通泰地产福田北区区域经理 龙庆华

　　梅林有很多像杨小姐这样换房换成投资客的置业者。因为梅林的房价最早的时候比较低，基本上3000-5000元/平方米可以买到，但是随着近年来市场的发展，交通越来越便利，配套越来越齐全，居家氛围逐渐形成，再加上离中心区近的优势，随着中心区、景田一带房价上涨，梅林的房价也在一定程度上得到拉升，现在这边和景田同等素质楼盘的价格已基本持平。

　　不过，我不同意杨小姐所说的居家型楼盘不适合投资的观点。因为杨小姐买碧华庭居的时候并不是从投资的角度来购买，所以在装修上的花费也比较多。试想，如果她在这五年时间内一直用来出租，哪怕最早的时候月租金只有1000元，五年算下来就是6万，正好抵上她的装修成本。事实上，高素质的居家型楼盘是适合投资的，尤其是大户型楼盘中的小户型，毕竟买房的人还是少数。

　　选择酒店式公寓投资是不错，因为酒店式公寓通常有专业的物业公司管理，以返租的形式回报业主，而且可以满足业主每年一定期限同等条件的住宿需求。因此，投资酒店式公寓关键要考虑管理公司的实力和规模，选对了管理公司回报才有保障。

民间投资偏方

“倒客”越频繁，投资环境越差

　　机场的士司机倒客指数：有些城市的士司机会在出机场几步路时，找各种借口把乘客转给其他出租车，这是一种倒客行为，因为司机可以立即回去排队再接客，而仍能从刚才的乘客那里分到一半的路费。这样的倒客现象越频繁的城市，营商投资的环境就越差。

　金融信息速递

　存抵贷

　　该业务是将银行贷款客户活期存款与个人房屋贷款结合起来管理的一种理财服务。

　　客户在银行办理了房贷业务以后，可免费申请开办存抵贷业务。开通该业务后，客户的活期存款账户将会与其房屋贷款关联起来。客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万后银行便会按照一定比例(55%的抵扣率)将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的帐上。但是客户的资金并没有真正动用，仍然存放在客户的活期账户上，客户需要资金周转时，可以随意调动，不影响资金的灵活性。

　　双周供

　　该业务是指将按揭贷款还款方式，从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于“双周供”的还款频率比按月还款的频率高，借款人占用银行本金的时间相对较少，因此，在整个还款期限内借款人所归还的贷款利息也将小于按月还款产生的贷款利息。

　　该业务比较适合收入稳定和均衡的人士，如除了月收入以外还有其他的较为定期的收入来源(季度奖、年终奖)，由于月收入的相对固定，消费者不愿意增加每月供款压力，而在有额外收入来源的时候，希望通过小额提前还款来节省利息。在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比，大大减少利息负担、有效缩短还款期限。(文图/黄郑)(来源：南方都市报)

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