如何去拍卖行淘二手房

拍卖行有“笋盘”

　　楼价是不少市民心中的痛，新房买不起，二手房节节攀高的房价也让不少人望“楼”兴叹。不过，实际上只要留心，还是有“笋盘”可“淘”，拍卖行就是一个好地方。

　　在广州最繁华的街区，54万元能买到109平方米的住宅，56万元能买到123平方米的住宅！这不是天方夜谭，而是日前发生在广东省农业银行资产处置拍卖会上真实的一幕。

　　日前，由广东华友拍卖行牵头的广东实力最雄厚的七家拍卖行联合对农行广东分行的部分银行资产进行了拍卖。各路竞拍者济济一堂，会场的气氛热烈。除大宗资产有专业买家介入外，小宗的商铺和住宅成为了诸多买家追逐的对象。广州东山的两套总共不足100平方米的首层住宅从二十几万元起拍，被炒到了52万元才报收，但是拍得的买家欣喜异常，觉得拥有两个学位的这两套东山住宅以后绝对不止这个价钱，升值的空间非常高。

　　最富戏剧性的是本次拍卖最大标的天河直街华苑大厦。在整体叫价5709万元流拍后，拍卖行又进行了几次拆分拍卖，但是依然无人问津。而到了上午最后拍卖华苑大厦住宅部分时，拍卖师宣布如果竞拍者看重哪套住宅，就对哪套住宅进行拍卖。当时场内所剩竞拍者已经不多，听到这个消息后都非常惊喜。上午一下子拍出了4套住宅，而下午有一位拍家更是将剩下的20套住宅全部拍走，全部都是按起拍价成交，均价5000元/平方米的价格十分实惠。

　　不少广州市民听说这个消息后，大呼后悔没有参与竞拍。那么，如何才能在拍卖行“淘”到适合自己的房子呢？记者为此采访了华友拍卖行的总经理林朝晖女士。

　　“淘宝”四招全拆解

　　在广州最繁华的街区，54万元能买到109平方的住宅，56万能买到123平方米的住宅！这不是天方夜谭。

　　然而，在拍卖行“淘”到好的二手房并不容易。林朝晖表示，必须做好四方面的准备。

　　第一步多了解拍卖基本知识

　　林朝晖告诉记者，如果想参与二手房拍卖，必须先做好功课，对拍卖的一些常识搞清楚。例如《拍卖法》、佣金政策，房产的类别等等。

　　例如，很多投资者分不清不良资产跟闲置资产的区别。这次拍卖的农行资产，很多投资者以为是不良资产而不愿参与，其实拍出去的8500万元中，有近75%以上是闲置资产。日前拍出的天河直街华苑大厦的住宅部分其实就是原农行广东行的招待所，是农行的自有资产，不存在任何的纠纷，装修设计都非常的好。在拆分拍卖的时候，如果机会把握得当，这就是一笔非常好的投资。

　　第二步寻找好的房源

　　随着拍卖行业的日益壮大和成熟，越来越多的人被吸引到了拍卖会，更多的人也参加其中。但是由于信息公布等原因，依然还是错过了不少的好机会。

　　林朝晖介绍，正规的拍卖行在拍卖之前都会在媒体刊登公告，就拿本次农行拍卖来说，不仅在各大报纸刊登了公告，而且在各地举行了专门推荐会，还在一些报纸的楼市专栏上对一些大标的进行了介绍。由于宣传的力度比较大，本次拍出了8500万元的好成绩。但是由于宣传成本等因素，并非所有拍卖会都会有这样大量的宣传，投资者必须自己留心。

　　投资者可以多留心一些报纸的专栏，上面会有拍卖的公告。另外，各大拍卖行会在自己的网站上刊登拍卖预告。一些经常流连拍卖场的投资客，拍卖行有好的标的，会主动去介绍。

　　针对拍卖信息比较散乱的情况，广东省拍卖业协会正在完善自己的网站，计划将其打造成可以让市民一站式了解省内拍卖信息的网站，以后投资者就可以省心不少。

　　第三步做好调查工作

　　“参加拍卖会的最关键一步就是要做好拍卖品调查。”林朝晖说，“只有在对拍卖品进行了详细的评估，才能保证拍得的拍卖品物有所值，比如房产的地理位置、交通环境、产权所属都是非常重要的调查内容。同时，买家也要多和拍卖行沟通，对拍卖品涉及到的细节问题做到心中有数。”

　　首先，要先了解拍卖标的的市场评估价和拍卖的参考价。在拍卖前，拍卖行会带有意向的投资者去实地考察。

　　其次，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。

　　对不交吉的房子要区别看待。一种是带租约未到期，如果租金合适的话，对投资者反而是利好。而另一种交吉就较为复杂，包括他人借用、无因使用、回迁等。虽然法律规定，成交后你有权收回住宅的使用权，但如果他人赖着不走，问题就大了，如协商、司法诉讼等等，风险较大。在现实中，拍得了房子，一两年还不能过户并不鲜见。不过，此类不交吉的房子一般拍价会低很多，也有投资客专门投资不交吉的房产获利。

　　另外，林朝晖着重指出，当买家看好一个项目时，一定要做好今后地产政策前景的判断。林朝晖举例说，比如一个住宅在拍卖之前就在作为商铺经营，且没有人制止，但是拍卖以后，就可能不允许再经营商铺，只能作为住宅，市场价值将大大缩水。

　　根据《拍卖法》，拍卖行有义务对拍卖地房产做好尽职调查，拍卖行在拍卖前提供的拍卖资料中包含了大量的有用信息。

　　第四步跟上现场的节奏

　　做好了前面的尽职调查，能不能把中意的房子揽入怀中，最后还要看在拍卖现场的功夫。

　　林朝晖表示，一定要把拍卖标的的拍卖方式了解清楚。例如，一些标的采用的是荷兰式拍卖，拍卖师从高到低叫价，一有人举拍就立刻成交。出手稍晚一点就会失去机会。

　　另外，要跟上拍卖师的节奏。记者在农行闲置资产拍卖的现场就看到，不同拍卖师的风格迥异，现场发挥也有好坏。能否跟上节奏对投资者来说也是考验。

　　还有拍卖的一些细节问题，林朝晖特别提醒，拍卖师有权根据现场的情况对拍卖的标的顺序临时作出调整，所以最好带个伙伴一同去，免得一个人由于特殊原因暂时离开现场而错过了本应举牌的标的。

　　同时在拍卖之前要看好资料上的条款，佣金、交易税、印花税等都要进行详细的核算。林朝晖透露，当今拍卖市场佣金基本低于5%，加上交易的税费等等，总体税费大约在6.8%，这是在拍卖成交价之外的费用。现在由于参与者的增加，参与二手房拍卖的获利空间已经有限，必须把税费的成本考虑进去，避免受损。

　　投资贴士

　　拍卖Vs中介

　　房屋中介是二手房另外一大投资渠道，二者各有优劣。

　　从佣金来看，中介的佣金较低，一般在3%以内，而拍卖行在5%以上。

　　从价格来看，拍卖行的成交价较市场价往往有一定折让。不少房屋中介已经开始参与拍卖以取得房源。

　　从透明度来看，拍卖行的价格透明度更高，房屋的产权情况清晰；而中介可能有吃差价的情况存在。

　　从服务来看，中介的房源比较集中，拍卖行的比较散乱。因拍卖行人员较少，提供的看房等服务没有中介细致。

　　本报记者 贾肖明 实习生 张献中（来源：南方日报）

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