近期，广州拍卖市场表现活跃，每周都有多场拍卖会举行。这些拍卖会的拍卖标的均以房产为主。有关统计数据也显示，拍卖房产已经成为二手置业的有效途径，拍卖房产交易在广州整个二手房产交易中的比重也在逐步增加。
为了帮助读者清晰了解房产拍卖的有关常识，并引导大家有效地利用这一市场顺利实现二手置业或投资。《楼市情报》特别邀请广东公正拍卖有限公司的林立副总经理，在拍卖房产的程序、房源、特征以及注意事项等方面，为读者提供了一些实际的参考和建议。
一、房源
拍卖房产来源包括：一是审判机关或执法部门委托拍卖的强制执行或罚没房产；二是银行或资产管理公司委托拍卖的已接管产权的不良资产类房产。如：因原业主无法继续按揭供款而被银行接收的抵押房；三是行政部门委托拍卖的公共财产类房产。如：办公地搬迁新址后将原办公楼、宿舍拍卖处置等；四是社会个人委托拍卖的私有房产。
目前，在广州拍卖市中，绝大部份拍卖房产都是来自各级审判机关(法院)委托拍卖。社会个人委托拍卖的情况还非常少，有的拍卖公司甚至不接受个人委托业务。
由于审判机关委托的房产大都跟产权、债权或房产抵押等到有关，因此部分人对此有不少担心。实际上，这是由于不了解而形成的误解。据林立副总经理介绍，这类房产在委托拍卖之前，一定是对产权、债权等所有问题有清晰的厘清和界定的。所谓产权、债权或抵押等情况都只与原业主相关的，不会牵涉成功竞买的新业主。同时，拍卖公司在拍卖公告和实地看样过程中，都必须对相关问题做如实告知和注意事项提示，有意竞拍者也有时间对所有情况进行查实后才决定是否参与竞买。因此，购买拍卖房产的安全性是保证。
二、定价
委托单位在委托拍卖时都会给拍卖公司一个委托价。这一委托价一般就是该拍卖房产的起拍价。部分房产还会同时提供一个保留价，如果拍卖时最高出价没有达到保留价，则不能成交。保留价一般会是起拍价，也有的会高于起拍价。拍卖公司根据委托的起拍价和保留价组织拍卖。
目前广州拍卖市场最普遍的这类由审判机关委托的拍卖房产，其委托价的确定是有严格规范的。首先，审判机关必须请有资质的专业评估公司对房产进行评估，评估公司根据房产具体情况并参考市场状况，按照规范的价值评估程序得出该房产的市场价值，这就是评估价。审判机关参考评估价确定委托价和保留价，一般是直接将评估价作为起拍价。
而拍卖房产的最终成交价，则是拍卖会的现场竞拍结果，相同起拍价的不同房产竞拍后的成交价可能有较大差距。在1月14日广东公正拍卖有限公司举行的一次拍卖会上，两套不同单元的708房，面积同为58.04平方米，起拍价也都为110267元，但成交价分别为127000元和129000元。而面积也是58.04平方米的608房起拍价为113178元，成交价则达到了135000元。
三、程序
拍卖公司接受委托后，组织拍卖的过程一般都包括发布公告、看样、办理竞拍登记、举行拍卖会、付款和标的交接等程序。
发布公告：拍卖公司在确定拍卖会时间后，必须至少提前7天在主要报纸、网站等媒体发布正式的拍卖公告。在拍卖房产的周边也一般都会张贴拍卖公告。
拍卖公告的内容主要是发布拍卖会的时间、地点和拍卖标的的名称、位置、面积、起拍价等简单信息。有的还会约定看样时间。
看样：所以参与竞买的人在拍卖会之前都必须到现场看样。一般都是竞买人联系拍卖公司约定看样时间。有的拍卖公司也约定了统一看样时间。
看样时，必须有拍卖公司人员陪同讲解，并提供标的说明资料。不论现场讲解还是文字资料，都必须如实告知。不但要介绍拍卖房产的面积、起拍价等基本情况，更要特别提示房产的瑕玼、产权状况、税费承担方式以及交接、过户等方面的实际情况和注意事项，以便竞买者正确判断和决定。看样后，竞买者可以根据相关资料和提示进行房产各方面状况的核实。
不交吉或由被执行人居住的房产，一般都由竞买者自行前往看样。
竞拍登记：在决定参与竞拍后，竞买者必须到拍卖公司办理竞拍登记。登记可以是个人也可以法人或委托代理人身份，但都必须提交完整的身份证明资料，并必须交纳保证金。保证金的具体数额是根据拍卖标的的起拍价决定的，一般都在起拍价的5%以上。保证金必须在拍卖会举行前存入拍卖公司指定的帐户，竞拍不成功的，如数退还。
拍卖会：拍卖会当天，竞买者持竞拍登记领取号牌、竞拍须知等。竞拍须知不仅仅列明标的资料和注意事项，还有竞拍规则。竞买者必须按规则竞拍，一旦举牌应价，就必须接受相应结果。成功竞得标的的，需当即签订《拍卖成交确认书》。
付款：竞买成功的竞买者除了支付相应房产的交易房款外，还需要支付拍卖公司服务佣金。竞买者一般必须在拍卖会当天交付拍得的房产的首期付款，一般是成交价的20%；剩余部份房款也一般要求在5～7个工作日内交清。服务佣金一般是按照成交价的5%收取的。
标的交接：买家交清全部成交价款后，需在规定时限内接管标的。由审判机关委托拍卖的房产，成功拍卖后将由审判机关下达裁决书，买家持裁决书或执行书到房地产交易中心办理过户。由于具有强制执行力，这类房产过户并不需要原业主到场。一般情况下，拍卖公司也会协助买家办理过户手续。但拍卖成功后，裁决书下达的时间需要视相应的案件的办理情况而定。
四：特别注意事项
相对其它交易方式，拍卖具有如实告知、现状交易、公开竞价、过程透明等特点，交易的安全性也有相对的保证。但拍卖交易全过程，更依赖于对参与竞买者自身的判断与决定。要做出最恰当的决定，竞买者还特别重视以下的一些情况。
第一，一方面拍卖公司有如实告知的义务，必须事先明确告知包括瑕玼、善后问题等在内的拍卖标的信息，让买家在充分知情的情况下判断并做出自主的决定；另一方面，买家也有义务对标的情况具体了解，除了必须在拍卖会前亲自到标的现场看样外，还应该对拍卖公司所提示的注意事项所涉及的有关问题进行查实、判断，确定自己明确的竞拍意向，自行定夺。
第二，拍卖公司作为中介服务机构，房产拍卖是按委托现状拍卖和交接的。虽然拍卖房产的产权状况等已事先有了清晰界定。但产权、用地性质及相应的解决办法等本身有几种不同的情况，需要竞买者细致考察。
房产本身在权属方面存在的情况：一是所有房、地产权证件齐全，权属明确，交易过户也就比较容易，也不易出现支节问题；二是标的房产只有房产证，而本身不具有土地使用权证，比如本身是宅基地或集体用地房产。这类房产竞拍成功后需要补办土地使用权证，有的甚至需要先补办征地手续(如集体用地)，补交土地出让金等，之后才能办理产权过户。竞拍者应该到相关部门了解这些证件、手续如何办理、能否办理等相关问题，以避免竞拍成功后却无法过户的情况出现。三是拍卖房产是预售商品房的，只有“预售契约”，尚未办理房产证。这类房产还存在有无大确权的两种情况。竞买都对这此情况都应事先了解清楚。
此外，拍卖房产的用地性质也以委托拍卖现状为准，竞拍者也最好到相关部门查阅确认。
第三，竞拍者还应对拍卖房产物业管理、水、电等费用情况引起重视。一般情况下，拍卖公司的注意事项中都会明确告知：拍卖成交的房屋在交付使用时，开发商、管理处收取有维修基金、水电费周转金、管理费押金、以及各种初装费等都由买受人承担。这其中，可能还包括了之前业主所欠的相关费用。因此，竞买者在拍卖会之前应通过各种可能的途径清楚了解这些费用的实际情况，以免不必要的损失。另外，竞拍成功的房产过户所发生的一切税费一般由买卖双方按规定各自承担。
第四，买家要有理性的竞拍心理。特别是要理性地确定有意向的房产的心理价位，在拍卖现场冷静应价，避免意气用事。拍卖过程不是一个协商价格的过程，而是公开的竞价；标的最终成交价格不是一个可以讨价还价的结果。一旦举牌应价就必须是真实意向的表达。
第五，竞买者对于竞拍所得房产的过户办理时间要有考虑。因为，由审判机关委托拍卖的房产要凭裁决书办理过户。而裁决书的下达时间需要受案件办理的情况影响。有的可能要因此等待较长一段时间才能办理。而审判机关和作为中介服务机构的拍卖公司都无法在这方面做出保证或承诺。
此外，有意购买拍卖房产的买家，应该注意平时多收集相关常识，培养相关判断和技巧。除了主流媒体外，各正规拍卖公司的网站，不但会及时反映拍卖信息，而且对拍卖技巧、规则以及拍卖法规等有较详细的参考意见，买家可多加留意。 |
